Oblast rada · Leskovac
Imovinsko pravo i nepokretnosti
Imovinsko pravo uređuje ko je vlasnik stvari, šta sa njom sme da radi i kako se ta prava štite kada ih neko ospori ili povredi. U praksi se najčešće tiče nepokretnosti: kuća, stanova, placeva i poljoprivrednog zemljišta.
Imovinsko-pravni odnosi su oblast kojoj je advokat Mihajlo Savić posebno posvećen. Ova stranica daje pregled pitanja koja u nju spadaju i objašnjava osnovne pojmove, da biste lakše prepoznali kojoj temi pripada vaša situacija.
Šta obuhvata imovinsko pravo
Pod imovinskim pravom se u svakodnevnom govoru podrazumeva više povezanih celina. Zajedničko im je to što se tiču prava na stvarima i odnosa koji iz tih prava nastaju.
- Pravo svojine: kako se stiče, kako se dokazuje i kako se štiti.
- Državina: faktička vlast na stvari i njena zaštita pred sudom.
- Susvojina i zajednička svojina: odnosi više lica koja imaju pravo na istoj stvari.
- Deoba: prestanak zajednice, sporazumno ili pred sudom.
- Međe i službenosti: granice parcela i pravo prolaza preko tuđeg zemljišta.
- Katastar nepokretnosti: upis prava, ispravka grešaka, zabeležbe.
- Ugovori o nepokretnostima: kupoprodaja, poklon, doživotno izdržavanje, zakup.
- Nasleđivanje: prelazak imovine na naslednike i sporovi koji iz toga nastaju.
Najčešće situacije
Nepokretnost se vodi na drugo lice
U katastru je upisan prethodni vlasnik, pokojni predak ili lice koje sa nepokretnošću odavno nema veze. Dok upis ne odgovara stvarnom stanju, nepokretnost je teško prodati, pokloniti, podeliti ili opteretiti hipotekom. Put do rešenja zavisi od toga zašto upis nije sproveden. Nekada je dovoljno raspraviti zaostavštinu ili podneti zahtev katastru sa ispravom koja već postoji, a nekada je potreban sudski postupak.
Suvlasnici ne mogu da se dogovore
Kuća ili zemljište pripadaju većem broju lica, najčešće posle nasleđivanja. Jedan suvlasnik koristi celu nepokretnost, drugi želi da proda svoj deo, treći traži deobu. Svaki suvlasnik ima pravo da zahteva deobu. Kada dogovor nije moguć, o načinu deobe odlučuje sud: fizičkom deobom, ako je nepokretnost deljiva, ili prodajom i podelom dobijene cene.
Spor sa susedom oko međe ili prolaza
Granica između parcela na terenu ne odgovara onome što je upisano, ograda je pomerena ili sused osporava prolaz koji se godinama koristi. Međa se može urediti sporazumno ili u sudskom postupku, uz učešće veštaka geodetske struke. Pitanje prolaza se rešava kroz pravila o službenostima.
Neko je zauzeo nepokretnost ili ometa njeno korišćenje
Promenjena brava, postavljena ograda, zaoran deo njive ili zatvoren put su primeri smetanja državine. Zakon za takve slučajeve predviđa poseban, brz postupak u kome sud štiti poslednje mirno stanje, bez ulaženja u pitanje ko je vlasnik. Rokovi za tužbu su kratki, pa sa reakcijom ne treba čekati.
Kupovina ili prodaja nepokretnosti
Pre potpisivanja ugovora proverava se ko je upisan kao vlasnik, da li na nepokretnosti postoje tereti ili zabeležbe, da li je objekat upisan i da li postoje lica sa pravom preče kupovine. Greške u ovoj fazi se kasnije teško ispravljaju, a većina se može uočiti uvidom u list nepokretnosti i isprave prodavca.
Prenos imovine unutar porodice
Ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i testament vode do sličnog cilja, ali imaju različite posledice: po pitanju poreza, po pitanju prava ostalih naslednika i po tome da li se odluka kasnije može promeniti. Izbor zavisi od porodičnih okolnosti i od toga šta se želi postići.
Objekat nije upisan u katastar
Kuća, sprat ili dograđeni deo postoje na terenu, ali ne i u katastru. Pravila o upisu takvih objekata menjana su više puta, poslednji put 2025. godine, pa se rešenje uvek traži prema propisu koji važi u trenutku podnošenja zahteva.
Svojina i državina nisu isto
Svojina je pravo: vlasnik sme da stvar drži, koristi i njome raspolaže. Državina je činjenica: stvar drži onaj ko njome faktički vlada, bez obzira na to da li na to ima pravo. Vlasnik ne mora biti i držalac, kao kada je stan izdat u zakup, a držalac ne mora biti vlasnik.
Razlika je važna zato što se svojina i državina štite u različitim postupcima. Spor o državini je brz i ograničen na pitanje ko je stvar poslednji mirno držao i ko je to stanje narušio. Spor o svojini je širi i u njemu se raspravlja ko ima pravo na stvari. Odluka u sporu o državini ne sprečava kasniji spor o svojini.
Zašto je upis u katastar važan
Kada se nepokretnost stiče ugovorom, na primer kupovinom, poklonom ili razmenom, pravo svojine se stiče tek upisom u katastar nepokretnosti. Potpisan i potvrđen ugovor je osnov za upis, ali sam po sebi ne čini kupca vlasnikom.
Kod nasleđivanja je drugačije. Zaostavština prelazi na naslednike u trenutku smrti ostavioca, a upis u katastar to stanje čini vidljivim prema trećim licima. Upravo zato se neraspravljene zaostavštine prenose sa kolena na koleno, a problem postane vidljiv tek kada neko poželi da nepokretnost proda ili podeli.
Javni beležnici i sudovi danas isprave dostavljaju katastru po službenoj dužnosti. Neusklađeni upisi se ipak i dalje sreću, naročito kod starijih ugovora, neraspravljenih zaostavština i objekata koji nikada nisu upisani.
Kako teče rad na imovinskom predmetu
- Pregled dokumentacije. List nepokretnosti, isprave o sticanju, kopija plana, ranije odluke sudova i organa.
- Utvrđivanje pravnog položaja. Šta je nesporno, šta je sporno, koji rokovi teku i šta se može dokazati.
- Izbor puta. Dogovor sa drugom stranom, zahtev nadležnom organu, vanparnični ili parnični postupak.
- Sprovođenje. Vođenje postupka i, na kraju, upis promene u katastar, bez koga stvar nije završena.
Šta pripremiti pre razgovora
- podatke o nepokretnosti: katastarska opština i broj parcele, ili list nepokretnosti ako ga imate
- ugovore i druge isprave na osnovu kojih je nepokretnost stečena
- rešenja o nasleđivanju, ako je imovina nasleđena
- ranije presude, rešenja i zapisnike koji se odnose na istu nepokretnost
- prepisku sa drugom stranom, ako postoji
- skice, kopiju plana ili fotografije, kada je sporna granica, prolaz ili korišćenje
Ako deo dokumentacije nedostaje, to nije prepreka za razgovor. Na njemu se utvrđuje šta je još potrebno pribaviti i od koga.
Pred kojim organima se vode postupci
Nadležnost se po pravilu određuje prema mestu gde se nepokretnost nalazi. Za nepokretnosti na području Leskovca to su Osnovni sud u Leskovcu i Služba za katastar nepokretnosti Leskovac. Ugovore o prometu nepokretnosti potvrđuje javni beležnik na čijem se službenom području nepokretnost nalazi.
Česta pitanja
Da li sam vlasnik čim potpišem ugovor o kupovini?
Ne. Ugovor je pravni osnov, a pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u katastar nepokretnosti. Zato se u ugovor unosi saglasnost prodavca za upis i zato je važno proveriti da li je upis zaista sproveden.
Može li suvlasnik da proda svoj deo bez saglasnosti ostalih?
Suvlasnik može da raspolaže svojim delom. Kod nepokretnosti ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine, pa se deo najpre nudi njima, pod istim uslovima pod kojima bi bio prodat trećem licu.
Šta ako se suvlasnici ne slože oko deobe?
Tada deobu sprovodi sud u vanparničnom postupku. Ako se nepokretnost može fizički podeliti, svaki suvlasnik dobija svoj deo. Ako ne može, nepokretnost se prodaje, a cena deli srazmerno udelima.
Propisi na koje se tekst oslanja
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
- Zakon o prometu nepokretnosti
- Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture
- Zakon o državnom premeru i katastru
- Zakon o nasleđivanju
- Zakon o vanparničnom postupku
- Zakon o obligacionim odnosima
- Zakon o javnom beležništvu